Für Ausdauernde – die ausführliche Darstellung

Die Kleingartenkolonie Oeynhausen befindet sich mit anderen Kolonien auf dem größeren zusammenhängenden Kleingartengelände zwischen der Forckenbeckstraße, der Mecklenburgischen Straße und der Friedrichshaller Straße.

map06Im Norden dieses Geländes verfügt die Kolonie über 302 Kleingärten auf einer Fläche von 92.785 m². Diese Fläche erwarb die Luxemburgische Firma Lorac im Jahr 2008 von der Post zu einem Kaufpreis von 598.068 € (das sind 6,45 € pro m²).

Die Kleingärtner sind nach anfänglichem Zögern 2007 auf Vermittlung des Bezirks in Erwerbsverhandlungen eingetreten; diese wurden dann im 1. Quartal 2008 von der Post wegen der bereits weit vorangeschrittenen Verhandlungen mit Lorac über den Verkauf von insgesamt rd. 1300 Postgrundstücken abgebrochen.

Das Areal wird seit mehr als 100 Jahren als Kleingartengelände genutzt. Der Baunutzungsplan von 1958 weist Wohnbebauung als planerisch zulässige Nutzung aus. Rein tatsächlich ist das Areal nicht für eine Bebauung erschlossen.

Mit Blick auf die sozio-ökologischen Erfordernisse – insbesondere den Klimahaushalt in diesem von mehreren Trassen der Stadtautobahn beeinflussten Gebiet – weist der Flächennutzungsplan seit 1994 Grünflächennutzung/Kleingärten für das Areal aus.

Für zwei Teilgebiete des Kleingartengeländes ist mittlerweile ein Bebauungsplan mit Grünflächenausweisung erlassen worden (BPlan IX-55-2 für die Kleingartenkolonien „Kissingen“ und „Alt Rheingau“).

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Grünflächenausweisung der auf dem Lorac-Gelände liegenden Gärten der Kolonie Oeynhausen hat der Bezirk nach dem Verkauf des Geländes durch die Post wieder aufgenommen. Hierzu hat er zunächst 2009 ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, um auszuloten, ob bei einer Grünflächenausweisung Entschädigungsforderungen der Eigentümerin anfallen könnten oder die Eigentümerin vom Land verlangen könnte, ihr das Grundstück zum Verkehrswert abzunehmen. Beides wurde verneint.

Auf die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs meldete sich dann die Eigentümerin und kündigte für den Erlass des Bebauungsplans mit der Grünflächen/Kleingärten-Ausweisung Schadensersatz in Höhe von rd. 50 Mio. € an.

Der Bezirk hat darauf 2011 einen weiteren Gutachter, Herrn Professor Finkelnburg, den früheren Präsidenten des Berliner Verfassungsgerichtshofs, eingeschaltet. Dieser hat die Einschätzungen des ersten Gutachters im Ergebnis bestätigt. Ferner hat er bei weiteren Konsultationen festgestellt, dass eine Entschädigungsforderung der Eigentümerin selbst dann nicht in Betracht kommt, wenn die Eigentümerin noch ein zumutbares Erschließungsangebot abgeben sollte. Das Ergebnis dieser Konsultationen fasst die Bezirksverwaltung am 19. Dezember 2011 wie folgt zusammen (Bild anbei):

Vermerk Bezirk vom 19 12 2011„Fazit: Kein Entschädigungsanspruch, keine zu erwartenden haushaltsmäßigen Belastungen.“ 

In einem weiteren abschließenden Gespräch mit dem Gutachter am 1. Februar 2012 wird diese Bewertung ausweislich des Gesprächsvermerks vom 6. Februar 2012 bestätigt.

Nachdem die Eigentümerin Mitte 2012 Amtshaftungsansprüche gegen den Baustadtrat angekündigt und eine Untätigkeitsklage (bezogen auf ihren Antrag auf Bauvorbescheid) eingereicht hatte, gab es Kontakte zwischen dem Bezirksamt und der Eigentümerin zu einer hälftigen Inanspruchnahme des Grundstücks bei Verdoppelung der zulässigen Geschossfläche.

Das Bezirksamt hat die Eigentümerin ermuntert, hierzu einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens zu stellen. Flankiert wurde dies durch einen mit knapper Mehrheit am 17. Januar 2013 getroffenen Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung, nach welchem

  • die Grünflächenausweisung auf die östliche Teilfläche des Areals begrenzt werden und
  • die westliche Teilhälfte im Geschosswohnungsbau bis zu 6 Geschossen im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans bebaut werden darf (s. BVV-Drucksache 0466/4).

Da bei einem derartigen Kompromiss die Ergebnisse einer geordneten Stadtentwicklungsplanung konterkariert würden und der in die Planungen eingeflossene Bürgerwille unterlaufen würde, wurde seitens der Kleingärtner und der Anwohner das Bürgerbegehren „Rettung der Kleingartenkolonie Oeynhausen“ zur unveränderten Fortführung des Bebauungsplanverfahrens mit Grünflächenausweisung (BPlan IX-205a) gestartet.

Entgegen dem Prinzip, keine Entscheidung zu treffen, die ein Bürgerbegehren und einen etwaigen Bürgerentscheid unterlaufen, beschloss eine knappe Mehrheit der Bezirksverordnetenversammlung am 16. Mai 2013 (Drucksache 0531/4), das Bezirksamt aufzufordern, das „Ergebnis des Bürgerbegehrens, ggfs eines Bürgerentscheids zu beachten und vorher keine unumkehrbaren Entscheidungen zu treffen, sofern nicht die Chance besteht, die Hälfte der Kleingärten gemäß Beschluss DS Nr. 0466/4“ (s.o. BVV-Beschluss vom 17. Januar 2013) „zu retten“.

Dies nahmen die Initiatoren des Bürgerbegehrens zum Anlass, einen Einwohnerantrag zu unterstützen, in dem

  • die Rücknahme der BVV-Beschlüsse zur Billigung einer hälftigen Bebauung und
  • die Zurückstellung weiterer Entscheidungen zur städtebaulichen Entwicklung bis zum Abschluss des Begehrens des Bürgerentscheids gefordert wird.

Diesen Einwohnerantrag unterzeichneten in weniger als drei Wochen mehr als 3.500 Bürgerinnen und Bürger des Bezirks (das ist das 3,5-fache der erforderlichen Unterstützerzahl) In der Bezirksverordnetenversammlung am 15. August 2013 trat eine knappe Mehrheit diesem Antrag bei (Drucksache 0662/4). Damit war eine Weichenstellung zur hälftigen Bebauung vor Abschluss des Bürgerbegehrens erfolgreich abgewehrt.

Nach diesem Erfolg wurde bekannt, dass die Rechtsabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung davon ausgeht, dass das Areal seit Inkrafttreten des Baunutzungsplans im Jahr 1958 baureif sei und damit die Frist für die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen bei einer Grünflächenausweisung schon seit Langem abgelaufen ist.

Einer solchen, ein Entschädigungsrisiko ausschließenden Bewertung wollte das Bezirksamt nicht folgen. Es gab zu bedenken, dass dann ja dem Erlass eines Bebauungsplans mit Grünflächenausweisung keine haushalterischen Hindernisse mehr entgegengehalten werden könnten, und regte an, ein weiteres Gutachten einzuholen.

Das daraufhin von SenStadt beauftragte Gutachten lag im Dezember 2013 vor. Es kommt zu dem Ergebnis, dass vor 2011 eine Baureife nicht vorlag. Erst ein an sich unvollständiges Erschließungsanerbieten der Eigentümerin vom Februar 2011 habe infolge der Passivität (!) des Bezirks die Qualität eines zumutbaren Erschließungsangebots erlangen und damit zur Annahme einer Baureife führen können.

Gleichzeitig widerspricht es dem Vorgutachter (Professor Finkelnburg, s.o.) nicht, der in diesem Fall für die maßgeblichen Vermögensstichtage keine Wertdifferenz und damit auch keine Grundlage für eine Entschädigungsforderung feststellen kann.

Verhalten des Bezirksamtes

Irritierend für die Kleingärtner ist, dass das Bezirksamt die Aktenlage zu der mit Professor Finkelnburg abgestimmten Risikoeinschätzung nicht nach außen kommuniziert. Bei dem im Januar 2013 eingeleiteten Verfahren gegen die Auflage zum Bürgerbegehren, „bis zu 25 Mio. €“ als Entschädigungsrisiko auszuweisen, stand dem Verwaltungsgericht lediglich ein Vermerk des bezirklichen Vermessungsamtes vom 29. September 2011 zur Verfügung,
der drei Schadensszenarien ohne rechtliche Würdigung nebeneinander stellte
der aber mit den beiden erwähnten späteren Vermerken vom 19. Dezember 2011 und vom 6. Februar 2012 unter Berücksichtigung der mit dem Gutachter danach gemeinsam erarbeiteten rechtlichen Bewertungen ausdrücklich modifiziert wurde.

Dieser erst durch Akteneinsicht Ende Dezember 2013 zu Tage getretene Umstand ist Gegenstand einer Dienstaufsichtsbeschwerde der Bürgerinitiative „Schmargendorf braucht Oeynhausen“ gegen den zuständigen Stadtrat wegen des Verdachts auf Urkundenunterdrückung und Prozessbetrug; der Vorgang ist auch Gegenstand einer entsprechenden Strafanzeige.

Dieses Verhalten des Bezirksamts hat erhebliches Misstrauen hervorgerufen. Es lässt den Eindruck entstehen, dass ein vermeintliches Entschädigungsrisiko vorgeschoben wird, um eine vom Flächennutzungsplan abweichende Entwicklung zulassen zu können, ohne sich offen gegen diesen zu stellen.

Es besteht die Hoffnung, dass ein positiver Bürgerentscheid so viel politisches Gewicht hat, dass das Bezirksamt diese ambivalente Haltung endlich aufgibt.

Kleingärtner übernehmen Risiko

Die Kleingärtner haben bereits 2012 durch ihren Bezirksverband signalisiert, den Bezirk bzw. das Land bei einer Übernahme des Grundstücks finanziell zu entlasten.

Nach den erwähnten Vermerken des Vermessungsamtes von Dezember 2011 und Februar 2012 beträgt der Marktwert des Grundstücks 870.000 €. Eine Einwerbung dieses Betrages über einzelne Finanzierungsbeiträge bei den Kleingärtnern setzt voraus, dass das Bezirksamt sich verpflichtet, das Areal dauerhaft für das Kleingartenwesen zu sichern.

Trotz vielfacher Bitte hat sich das Bezirksamt bislang nicht bereitgefunden, die Rahmenbedingungen für eine Finanzierung des Ausgleichsbetrages mit den Kleingärtnern abzustimmen.

Ein positiver Bürgerentscheid wird dazu beitragen können, das Bezirksamt hier zu einem konstruktiven Verhalten zu veranlassen.

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